年前调控政策频出,市场比较敏感,有些话不方便多说。
去年有些城市楼市确实不错,对于2021年的很多城市,我依旧是看好的。你看,我们这一个县城,房价都两万多了,泡沫是不是很大呢?其实房价贵自然是有贵的道理,中西部城市的房价便宜也是有原因的。
这一轮价格的变动体现就是核心资产SZ,非核心资产根本就不Z。体现在房价上就是,一线大Z,二线次之,中Z,三四线可能根本就不Z。富人赚钱的速度越来越快,普通人赚钱的速度很慢,或者根本就赶不上印钱的速度。而有钱人都去了一二线,留在三四线的都是相对没钱的。因为有钱的中产都想买供不应求的房子,都想给子女提供最好的教育。
我今天看到第一财经的一个报道:在全国300多个城市中,共有77个城市的平均单价超过了1万元/平米。
东部沿海就有55个,占比达到了71.4%;中西部有18个,占比为23.4%。其中江苏、浙江、福建、广东四个发达省份最为集中,达到40个。
江苏最多,全省13个地级市中,有12个房价过万,镇江过万仅一步之遥。哪怕是县城,也不是普通的县城,江苏的百强县经济非常牛。浙江11个地级市房价全部破万,杭州最高,均价达到3.3万/平米。浙江比江苏的民营经济更发达,江苏的苏北和苏南还有点差距;而浙江的贫富差距没那么大,很多地级市开工厂的多,有钱人也多。2020年浙江居民人均可支配收入超过5万元,比全国平均水平(17131元)多14799元。我听去浙江做项目的房企说,他们到浙江的县城卖三万多一平米的豪宅项目也卖的不错;比中西部的省会还卖的好,而且客户对品质要求还挺高的。这是从需求端来说,经济发达,购买力强劲,能支撑起这么高的房价。而供给端,浙江工厂多,很多地都拿去搞工业了,缺建设用地。我听说连农村的宅基地都限的很死,更别说城里的住宅用地了。不会有明显的断层,比如义乌的房价也要两三万,跟地级市差不多。
但房价直逼杭州,部分县因为早年少耕地,下南洋谋生的居多;但很多移民赚钱了回来就买房,所以县里房价更高,青田县最具代表性。另外,我看了下浙江2019年11个地级市的人口增量,都还在流入。他们如果能买得起浙江的房子,就直接在这边安家落户了。杭州人口流入第一,宁波第二,这也是浙江经济最强的两个城市。现在房价涨的最快的地方,大到一个城市,小到一个版块;所以很多城市的高新区,科技园,金融城为什么房价都是最贵的呢?
厦门和福州都是城市面积小,又是福建最具资金吸引力的地方。
三分之二的地市人均GDP还低于全国平均水平,都比较穷。但深圳的房价已经不完全只是经济强劲的体现了,确实高到令人发指了。深圳二手房放盘价已经高达9万/平米,套均总价上千万。所以对这个价格,我觉得确实有些偏高了,能不能回调就看银行了。北方地区的河北单价过万的城市达到6个,在各省份中位居第五。这6个城市分别是石家庄、廊坊、唐山、秦皇岛、沧州和邯郸。
这都算是北京周边辐射范围内,受益于北京经济辐射,购买力外溢影响。又比如海南三亚,云南大理,则是最吸引外地人去的旅游城市
大家去看,如果是在调控中,房价还能逆势突破上万的;
因为盘点下来,你会发现,房价能过万,都不是无缘无故的。
要么就是经济牛,人口聚集力强,大家收入高,购买力强劲。只有产业发达,有人口支撑,老百姓有钱的城市房价才有潜力。没有大牛,只有结构性牛市,就是必须要有业绩,要有增长潜力的。如果不调控就说明完全没有上涨压力,大家都不看好这个市场了。